Når du kjøper deg bolig sammen med noen andre, er det ofte vanlig å dele boliglånet 50/50. Men hva hvis du går inn med mer egenkapital enn den andre parten?
Mange par, eller venner/familie, går inn med lik egenkapital i forbindelse med boligkjøp, men det er også vanlig at egenkapitalen er ulik. En gjennomtenkt fordeling skaper trygghet for begge parter, både i hverdagen og den dagen boligen av en grunn skal selges.
Hvorfor bør mer egenkapital gi større eierandel?
Den som går inn med mest egenkapital:
Binder opp mer av egne midler
Tar større økonomisk risiko
Ville hatt potensielt høyere avkastning (eller større fleksibilitet) ved å bruke pengene annerledes
I tilfeller der den ene betaler inn mer egenkapital er det rettferdig at dette reflekteres i eierbrøken. Samtidig kan dere fortsatt velge å dele lånet 50/50.
Vår samboerkalkulator kan hjelpe med å beregne eierandeler. Dette blir også beregnet i selve samboerkontrakten, men her forklarer vi et eksempel for å få bedre forståelsen for ulike eierandeler i boligen mellom samboere.
Slik beregner dere riktig eierandel
Eierandel = (egenkapital + egen låneandel) / kjøpesum. Det er altså ikke bare egenkapitalen som teller, men hvor mye hver faktisk finansierer av hele kjøpet.Eksempel:La oss si at et samboerpar kjøper bolig for 5 000 000 kr.Samboer A: 1 000 000 kr i egenkapitalSamboer B: 500 000 i egenkapitalLån: 3 500 000 kr (deles 50/50)Det betyr at hver finansierer:A: 1 750 000 kr + 1 000 000 = 2 750 000 krB: 1 750 000 kr + 500 000 = 2 250 000 krEierandelen blir:A: 55 %B: 45 %
Hva skjer ved brudd og salg?
La oss si at boligen senere selges for 6 000 000 kr og restgjeld ved salg er 3 200 000 kr.6 000 000 kr deles ut i fra eierprosenten:A: 55% = 3 300 000 krB: 45% = 2 800 000 krDeretter trekkes hver deres del av gjelden fra det de har tjent på boligsalget:A: 3 300 000 – 1 600 000 = 1 700 000 krB: 2 700 000 – 1 600 000 = 1 100 000 kr
Hva viser eksempelet?
A får større del av verdiøkningen fordi A eier en større del av boligen.
Begge har likevel betalt like mye på lånet.
Fordelingen oppleves rettferdig fordi den speiler både investering og gjeld.
Bør eierandelene tinglyses?
Når dere kjøper bolig, settes eierskapet ofte automatisk til 50/50 av megler dersom dere ikke gir annen beskjed. Det er enkelt, men ikke alltid riktig dersom dere har ulik egenkapital.Alt 1: Tinglyse 50/50, men avtale noe annet i en samboerkontraktDet er mulig å ha 50/50 i grunnboken og regulere reell fordeling i en samboerkontrakt.Da er det viktig at:
Kontrakten er skriftlig og tydelig.
Innskutt egenkapital dokumenteres.
Alt 2: Tinglyse faktisk eierandel (f.eks. 55/45)
Fordeler:
Samsvar mellom grunnbok og reell eierbrøk
Enklere og tydeligere ved salg
Mindre risiko for konflikt
Viktig å være klar over:
Hvis eierbrøken senere skal endres (for eksempel fordi den ene kjøper seg mer inn), må dette tinglyses på nytt.
Det utløser normalt tinglysningsgebyr, og hvis den ene kjøper seg opp i eierandel vil det også utløse dokumentavgift (2,5 % av verdien som overføres).
Dette gjør at det kan bli kostbart å endre eierandel senere.
Kort oppsummert
Når én samboer går inn med mer egenkapital, bør dette reflekteres i eierandelen. Lånet kan likevel deles 50/50, det er eierbrøken som avgjør fordelingen av verdier ved salg.Ofte tinglyses eierandelene 50/50 automatisk av megler ved kjøp av boligen, men du kan også tinglyse korrekte eierandeler. Dersom eierandelene er ulike, men boligen er tinglyst 50/50, er det ekstra viktig å ha en god samboerkontrakt som regulerer forskjellen.
Få orden i samboerforholdet
Med en digital samboerkontrakt kan dere avtale eierforhold i boligen, få orden på egenkapital, fellesutgifter og eiendeler på en trygg og enkel måte.
